Интервью с генеральным директором управляющей компании ТВК "Метроград" Ириной Кобзар
Благодаря чему один из первых ТЦ столицы успешно работает, как внедряют новые технологии и какие дальнейшие планы по обновлению центра. Интервью с генеральным директором Украинской инновационно-финансовой компании (управляющий ТЦ Метроград и Метрополис) Ириной Кобзар.
— Расскажите: когда, как и почему появилась идея поменять концепцию, обновить Метроград?
— Сама идея реконцепции у меня родилась достаточно давно – еще в 2008 году. Я пришла в компанию в 2007-м, и довольно быстро стало ясно, что концепция торгового центра нуждается в обновлении. Метроград – первый в Украине подземный торговый центр, и когда его строили, не было достаточного опыта. Тем не менее, на то время – 15 лет назад – Метроград стал одним из лучших объектов торговой недвижимости.
Но со временем он начал морально устаревать. Я пришла извне, ранее не была связана с девелопментом, поэтому многое воспринимала иначе, оценивала ТРК не только как источник дохода для компании, но и с точки зрения удобства потребителя. В Европе я посетила много различных ТРЦ, включая крупнейшие в мире, и видела, что и как можно улучшить в Метрограде.
Но в 2008 году Метроград был достаточно рентабельным, и акционеры не были готовы к глобальным изменениям. Так что идея реконцепции была отложена на несколько лет.
— Что заставило вернуться к идее?
— В двух словах: 2014 год. Он был для нас очень сложный и печальный, кардинально изменил ситуацию с нашим центром. Трагические события на Майдане, обвал экономики, девальвация и инфляция привели к тому, что вакантность в Метрограде выросла до 10%. Для сравнения – до 2014-го она составляла 0,01%. Такая ситуация вынуждала нас искать выход.
Стремление к лучшему
— Проект изменений разрабатывали сами?
— Сначала мы обратились к консультантам, которые представили нам новую концепцию Метрограда. Но их проект оказался неоправданно дорогим по инвестициям. Не забывайте, что был разгар экономического кризиса, и у нас просто не было столько свободных средств. Кроме того, предложенный проект обновления ТЦ не учитывал ряд нюансов. Под Метроградом проходят городские коммуникации, над центром – оживленная автомобильная магисталь. Это резко ограничивает пространство для маневра, требует учитывать максимально возможные нагрузки и прочность конструкций.
Поэтому в итоге мы отказались от проекта, предложенного консультантами, и разработали концепцию обновления своими силами.
— Арендаторы не возражали?
— Разумеется, мы прорабатывали с ними этот вопрос. Что меня обрадовало — 80% партнеров, работавших в квартале, согласились работать с нами дальше. Они были готовы к нашему предложению и понимали, что изменения и дополнительные инвестиции необходимы даже в это время.
Решили воплотить давно вынашиваемую идею «украинизации» торгового центра. Сейчас украинские мотивы – национальная одежда, вышиванки, сувениры – очень популярны
— Какие ключевые идеи реконцепции?
— Из-за ограниченного бюджета решили проводить обновление поэтапно. Начали с наиболее проблемного квартала – одежды, обуви и подарков. У него была наибольшая вакантность, и без изменений в дизайне и проектировке исправить ситуацию не представлялось возможным. Управляющая компания поддержала наше предложение, и мы приступили к реализации.
Решили воплотить давно вынашиваемую идею «украинизации» торгового центра. Сейчас украинские мотивы – национальная одежда, вышиванки, сувениры – очень популярны. Поэтому постарались создать торговый блок, где в большей степени представлена продукция отечественных дизайнеров. Конечно, это не мгновенный процесс: сегодня были одни арендаторы, завтра будут другие. Но идея потихоньку воплощается в жизнь. Национальные мотивы использовали и в дизайне, что также подчеркивает нашу задумку.
Реконцепция проходила в очень сжатые сроки: требовалось находить быстрые и эффективные решения. Считаю, что нам это удалось: мы закрылись 1 сентября, и уже 1 декабря открыли для посетителей обновленный квартал.
— Назовите сумму вложений в обновление квартала?
— На первый этап мы потратили около 24 млн грн.
— Где удалось найти необходимые средства: взяли кредит, привлекли инвестора?
— Деньги выделили акционеры компании из собственных резервов.
Разумная экономия
— Расскажите о структуре затрат.
— Основная сумма — строительные работы. Покрытие пола, потолки, замена освещения. При этом наша первостепенная задача – внедрение энергосберегающих технологий.
— Рассчитали, сколько экономии будут давать энергоэффективные мероприятия?
— По светодиодам мы уже знаем. Четыре года назад мы потратили на светодиодные светильники около 1,2 млн грн и окупили эти вложения за девять месяцев. Сейчас закупаем вентмашины, которые обеспечат возврат вложений примерно за полтора года.
— А все инвестиции в обновление квартала за сколько рассчитываете вернуть?
— Полностью вложения планируем окупить где-то в течение шести лет, не меньше. Если не произойдет чего-то сверхъестественного: сейчас планировать что-либо в Украине очень сложно. Страна находится в глубоком политическом и экономическом кризисе. Естественно, мы не уверены , что будет завтра.
Вакантность площадей в Метрограде после обновления снизилась до 4%. При этом средний показатель по Киеву составляет 6-7%
— И каких результатов удалось достичь благодаря реконцепции?
— Отличных: вакантность площадей в Метрограде после обновления снизилась до 4%. При этом средний показатель по Киеву составляет 6-7%. После завершения обновления второго квартала рассчитываем снизить количество свободных площадей до 1%.
— Состав арендаторов поменялся?
— Новых арендаторов – примерно 30%. Большинство и раньше работало с нами. Но сейчас они, следуя тренду улучшений, сделали красивые витрины, украсили пространство, и благодаря этому общее впечатление стало еще лучше.
— Арендные ставки в новом квартале подняли?
— Незначительно. Метроград – едва ли не единственный торговый центр, где аренда не привязана к доллару. Наверное, это одна из причин, почему у нас такая низкая вакантность. В целом, ставки у нас примерно среднерыночные — $24-25/ кв. м, но есть много нюансов, влияющих на них. Например, направленность магазина: ювелирный салон или бытовая химия, арендуемая площадь и так далее.
— Есть какая-то программа скидок для ритейлеров?
— Все очень индивидуально. Скажем, если на рынок выходит какой-то новый оператор, очень нам интересный, то на период начала работы мы можем снизить ставки, чтобы он успел раскрутиться, освоиться, успешно стартовать. Во время революции мы предоставляли скидки всем нашим арендаторам, поскольку ни о какой нормальной работе речь не шла, и все просто выживали, не зная, что будет завтра. Мы шли навстречу партнерам.
— С кем из арендаторов вы не расстались бы ни при каких обстоятельствах?
— Для нас все равны: большинство работают с нами уже не один год, и отлично знают правила игры. Причин для расторжения договора только две: регулярные нарушения платежной дисциплины и установленных правил торговли на территории центра. В таком случае расстаемся без сожалений.
Увлечь потребителя
— Как посетители восприняли изменения?
— Я часто бываю в торговом центре, и вижу, как приятно удивлены люди, посетив обновленный квартал. Многие даже не думали, что такое возможно сделать в Метрограде. Простой пример: придуманные нашим дизайнером лавочки в новом квартале пользуются большой популярностью, иногда люди специально спускаются под землю, чтобы отдохнуть. Все отмечают хорошее освещение обновленного помещения, наличие зон комфорта, озеленения, кафе и так далее. Это все увеличивает время, которое человек проводит в торговом центре. Все услышанные мной отзывы исключительно положительные.
— Посещаемость улучшилась?
— Сложно сказать, насколько посещаемость Метрограда увеличилась после обновления. Наш торговых центр — уникальное место, через которое в день проходит до 60 000 человек. Но в отличие от других ТРЦ, мы не можем сказать, что все они наши покупатели: многие проходят «транзитом». Но наш плюс именно в том, что даже человек, проходящий по своим делам, боковым зрением видит те или иные товары, бренды, вывески, которые могут его заинтересовать. Кроме того, это центр города. До событий 2013-14 годов, у нас 30-40% посетителей составляли туристы.
— Есть дальнейшие планы по обновлению?
— Акционеры и управляющая компания, увидев результат, согласились, что нужно продолжать развиваться. У нас есть еще один сложный квартал – домашнего уюта. Хотя там нулевая вакантность, мы понимаем, что его нужно менять и уже подготовили решения. Проводим укрупнение кварталов. Движемся поэтапно.
В итоге весь торговый центр будет оформлен в едином стиле, станет более комфортным, светлым, открытым и удобным для посетителей
— Зачем проводить реконструкцию участка с нулевой вакантностью? Ведь он итак полностью заполнен…
— За 15 лет в любом случае требуется хотя бы самое элементарное обновление. Как минимум покрасить стены, поменять покрытие и так далее. Нужно менять зонирование, расширять проходы, менять коммуникации, увеличивать визуальное восприятие пространства, делать помещение более уютным и комфортным. Эти цели мы перед собой и поставили.
— Какой бюджет второй очереди реконцепции?
— По предварительным данным – несколько больше, чем для первого квартала – в районе 26 млн грн. Начнем 1 июня и до сентября планируем закончить: сроки довольно жесткие, но у нас уже есть опыт проведения таких работ, поэтому, думаю, уложимся.
— Обновлять другие кварталы планируете, и если да – то когда?
— Пока не могу сказать: все зависит от ряда факторов. Средства нам выделяют акционеры, а смогут ли они это сделать – зависит от экономической и политической ситуации в стране. Планы есть: в итоге весь торговый центр будет оформлен в едином стиле, станет более комфортным, светлым, открытым и удобным для посетителей.
Подземный город
— Кроме расположения, какие еще отличительные черты позволяют Метрограду успешно конкурировать с новыми ТРЦ?
— Особый ассортимент товаров наших арендаторов позволяет нам выделяться среди других ТРЦ. В любом торговом центре – DreamTown, SkyMall, Ocean Plaza, Караван – портфель брендов во многом идентичен. Крупные торговые сети, мировые торговые марки присутствуют в каждом из них. У нас совершенно другой подход: в Метрограде можно найти уникальные вещи, которых нет ни в одном торговом центре. Мы этим гордимся и пытаемся развивать дальше.
— Но ведь часто люди и идут за популярными брендами в те или иные ТРЦ…
— Есть разные подходы к представленности мировых производителей в торговых центрах. Мы не позиционируем себя как ТЦ для брендов: у нас очень много магазинов, предлагающий недорогой и качественный товар украинского производства.
Кроме того, особенность нашего центра: нестандартная архитектура из-за подземного расположения. Мировые бренды имеют определенные требования к помещениям для своих магазинов. Мы в эти нормативы не всегда укладываемся.
Если раньше 50-60% приезжавших были из РФ, то сейчас значительно вырос процент западных туристов
— Вы говорили о большом проценте туристов среди посетителей. Как их привлекаете?
— Информация о Метрограде есть почти во всех туристических картах Киева. Хочу отметить, что за последние два года турпоток в страну резко сократился, и только начинает восстанавливаться. Зато изменилась структура визитеров в нашу страну: если раньше 50-60% приезжавших были из РФ, то сейчас значительно вырос процент западных туристов.
— Украинские товары и мотивы в оформлении, расположение в центре города… Делаете ставку на туристов?
— То, что нас посещает много гостей столицы, не значит, что мы отсекаем жителей Киева. Метроград посещают многие известные люди: актеры, певцы, телеведущие и так далее. Много молодежи. Так что утверждать, что мы ориентируемся в первую очередь на туристов – некорректно.
Не Метроградом единым
— Кроме Метрограда, ваша компания управляет еще и Метрополисом. Есть планы насчет этого торгового центра?
— Были очень хорошие идеи и предложения, также разработанные нашими консультантами. Но они оказались очень дорогостоящими, поэтому пока что мы от их реализации отказались. Сейчас на первом месте Метроград. К тому же в 2010 году мы проводили реконцепцию Метрополиса.
— То есть в ближайшее время никаких изменений не будет?
— Эко-Маркет, расположенный в этом центре, планирует провести переформатирование магазина. Учитывая, что район активно застраивается новыми домами, открываются новые супермаркеты, они решили не стоять на месте и также двигаться вперед. Маркет изменит и интерьер, и ассортимент, ориентируясь на более высокий ценовой сегмент. Но пока говорить о конкретных сроках реализации проекта рано.
За прошедшее время мы смогли привлечь новых покупателей, в итоге количество посетителей даже увеличилось на 6%
Кроме того, небольшие изменения происходят постоянно: рынок не дает стоять на месте, требуется отвечать на новые вызовы. Сейчас, например, мы расширяем развлекательную зону: практика показывает, что сейчас это стало обязательным условием привлечения посетителей в ТРЦ. Развиваем спортивную зону.
— Какая сейчас вакантность в Метрополисе?
— Меньше 3%, при этом большинство арендаторов также работают с нами уже не первый год.
— Как вообще Метрополис ухитряется выживать в окружении таких монстров, какDreamTown?
— У нас различные цели и аудитории: DreamTown – региональный торговый центр, а мы – районный. Поэтому различаются и посетители, и потоки. Когда DreamTown открылся, часть нашей целевой аудитории ушла туда. Но за прошедшее время мы смогли привлечь новых покупателей, в итоге количество посетителей даже увеличилось на 6%. При этом снизился средний возраст посетителей. Но мы работаем над дальнейшим увеличением потока.